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房地产行业亟须完善“长效机制”
发布日期:2017/8/10 9:35:14已浏览:
    历经30多年的发展,房地产行业从起步、发展、扩张到目前,反复调控的过程让无数房地产人印象深刻。在2017年博鳌房地产论坛上,“政策调控”成为房地产行业精英们热议的重点。
  在限售、限购背景下,是去库存还是做增量?在政府出台价格引导和试点租售同权政策后,房企又该如何选择发展方向?长江商报记者在现场发现,“适应调控、接受调控,完善自身,建立长效发展的机制,建设健康成熟的房地产市场”成为行业大佬们的共有观念。
  住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一指出,我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。房地产企业都面临着如何转型、如何优化结构、如何做好区域布局和选择业态等问题,企业要根据自己的情况做出安排,处理好规模扩张、提高效益和防控风险的关系,形成长效发展、持续发展的机制体系。
  房地产调控力度空前
  始自2016年9月底,“史上最严”的房地产市场调控经历多轮升级,已步入限购、限贷、限价、限售至“限商”的“五限”时代。逾期9个月之后,数据显示全国已经有超过60个城市出台多轮房地产市场调控措施。
  “当前国内房地产调控力度很大,过去10多年国内也已进行了超过100次的地产调控。”中国金茂控股集团有限企业副总裁、华南区域企业总经理魏浙接受采访时直言,2016年下半年起一二线城市采取了调控,却依然没有遏制房价,现在不少三四线城市也加入了调控行列。
  广东省房地产研究会副会长韩世同在博鳌电视论坛上表示,过去这一年调控占了主导,从去年“9·30”楼市新政出了调控的政策以来,今年3月份加强了调控,市场进入了一种轮动的状态,先从北上深,然后是二线“四小龙”厦门、合肥、南京以及苏州,再到更外围的城市。
  “中国的房地产调控开启了一个阶段性的‘计划’时代,政府明确定调‘房子是用来住的、不是用来炒的’。”泳利集团总裁赵毅认为,房地产不可能持续无序涨价状态,政府防范金融风险、投机风险等,让这轮调控成为必然。
  中国银行业协会首席经济学家巴曙松公开的一组数据显示,在这个背景下,一线城市北京、上海、广州、深圳新房的成交量在3月份之后明显下降,或处于低位。从市场价格上,房贷利率的上调以及市场本身处于高位,上海和深圳开始出现低位徘徊,北京和天津的二手房价已经连续出现下跌。
  众多房企是否感受到来自市场方面的压力?长江商报记者从现场了解到,众多房企掌门人对市场相对乐观。事实上,部分二三线城市的新房成交量还非常活跃,不少房地产上市企业,今年上半年的交易也非常活跃,很多企业销售都创出了新高。
  今年突破千亿大关、2000亿或3000亿大关的呼声和第三、四季度向好判断的声音,不时在博鳌论坛上出现。
  拿地卖房受限 行业分化加大
  “从政府的角度来讲,此轮调控的成果显著,供需矛盾进一步缓解。站在开发商的角度来讲,可能面临的困难越来越大,挑战非常大,尤其在一些一线城市,甚至出现有盘开不出来的现象。”有资深地产行业人士表示。
  对于本次楼市调控,巴曙松认为,从它的范围、手段和频率上来看,确实是跟以前相比力度空前,这一点会引发未来相当长的时间内房地产行业的洗牌。巴曙松指出,此前中国前10大开发商的市场占比是非常低的,在10%上下持续了好多年,而最近这两三年,已经从百分之十几上升到31.5%,与美国等相对成熟的房地产市场占比相当。“如果看前50名的开发商,大家也看到类似的迹象,前50名开发商的销售额和销售面积的增速分别高出全国平均水平41%和35%。”
  正如一线城市目前房产市场的弱势与部分二三线城市销售的火爆,房企市场的竞争力和占比也明显分化。
  中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为,房产调控提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”,本身已经对房产转型提出了方向。“在经济学上的意义是,强调房屋居住属性,会调动存量资源,提高存量资源的利用效率,让人住到房子里去,把资源充分利用起来。”他说。
  多位房企老总称,在地产企业“乘着市场的东风”快速扩张的时代结束后,靠拿地卖房滚动式发展以及不注重品质只重视速度发展的思路已经被市场所“淘汰”。
  “中国房地产正在进人‘2.0时代’,它的核心内涵就是全融化和专业化,这是大势所趋。如果说1.0时代是重资产时代,那么2.0时代就是轻资产时代,专业化、服务化时代,专业化是向服务化的方向发展,包括开发服务、养老服务、物业服务、出租公寓服务、绿色环保服务等。”魏浙说。
  短期调控背后或推动长效机制形成
  在陈淮看来,当前城市结构最重要的难题是大中小城市失衡,在限购、限售、限价等短期的政策之外,房屋居住属性的认定和房地产市场的健康发展、风险防控,并非单指反对“炒房”,而是要从加快发展租赁市场、给房子配备产业基础、加强基础设施、调整完善税负四个方面入手。
  “房地产业内生活里不断发展完善和壮大的机制才是长效机制,房地产业长效机制是有利于中国城镇化长期发展、人口合理聚集,以及空间分布的机制,有利于房地产业的供求,是让短期均衡和长期均衡不断趋近的机制。”陈淮指出。
  朱中一认为,随着长效机制的建立和基础性制度的完善,现行的一些行政性的措施也会逐步与长效机制衔接。届时,体现住房居住属性的住房制度、购租并举的住房体系,以及与之配套的金融、财税、法制等制度将不断完善,房地产市场一定会更加平稳健康发展。
  一直呼吁尽快出台房产税制度出台的著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲在本次博鳌论坛现场再提房产税的出台。他表示,房地产税可以减少投资需求,是房价的长效稳定器,就是“长效机制”。
  他认为,房地产供给侧的长效问题,首先是城镇化战略问题,是发展小城镇还是发展大城市的问题。而与地产相关的土地制度、租赁制度等,也需要形成长效机制,使得房产真正满足“住”的需求。
  五矿地产有限企业党委书记、总经理何剑波表示,对于处于调整期的房企,不管大企业还是小企业,企业都应该关注两件事情:产品的品质和服务的质量。“尽管面临调控,但从市场需求和结构调整来看,开发商还有很大的努力空间。未来5年内,房价还有5%、8%的增长空间。”



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